Quais são as características que você deve observar para escolher um bom Fundo Imobiliário? Quais são os principais critérios que devem ser adotados para essa análise?
No intuito de ajudá-lo nessa tarefa, elaboramos um Checklist completo, para que você analise de forma simples e prática um Fundo Imobiliário.
Destaque-se que apesar da praticidade, esse checklist é adequado para investidores de todos os níveis de experiência (iniciantes, intermediários e avançados).
Disponibilizamos um Checklist em versão PDF para Download, ao Final deste artigo.
1. Qual o tipo do Fundo Imobiliário (FII)?
Verifique se o fundo é de Tijolo (Imóveis Físicos), Papel (Títulos de Dívidas Imobiliárias), Híbrido (Papel e Tijolo) ou FOF (Fundos de Fundos).
2. Qual o segmento de atuação?
Em seguida, analise qual o seu principal segmento de atuação: Shopping Centers, Varejo, Logístico, Lajes Corporativas (escritórios), Hotéis, Educacionais, Agências Bancárias ou Desenvolvimento Imobiliário.
3. Monoativo ou Multiativo?
O fundo aplica os seus recursos em um único imóvel, ou em vários?
Os fundos monoativos possuem apenas um ativo em sua carteira. Dessa forma, há concentração de portfólio.
Já a carteira dos fundos multiativos é composta por dois ou mais ativos. Dessa forma, observa-se diversificação de portfólio.
4. Mono inquilino ou Multi-inquilino?
No caso do Mono inquilino, o imóvel (ou imóveis) deste tipo de fundo são alugados para apenas um inquilino.
Já nos Multi-inquilino, o imóvel (ou imóveis) deste tipo de fundo são alugados para mais de um inquilino.
Importante!
Destaque-se que existem fiis monoativos tanto na modalidade mono inquilino quanto multi-inquilino. E também existem fundos multiativos em ambas as modalidades.
Monoativo e Mono-inquilino
Carteira composta por um único ativo e um único locatário. Exemplo: Um imóvel onde funciona uma faculdade, alugado para uma instituição de ensino.
Monoativo e Multi-inquilino
Carteira composta por um único ativo, e dois ou mais locatários. Exemplo: Um prédio de escritórios, onde cada andar é locado para uma empresa diferente.
Multiativo e Mono-inquilino
Carteira composta por dois ou mais ativos, e um único locatário. Exemplo: Agências Bancárias alugados para um único Banco.
Multiativo e Multi-inquilino
Carteira composta por dois ou mais ativos, e dois ou mais locatários. Exemplo: Diversos galpões logísticos locados para várias empresas.
5. Qual a localização dos Imóveis e como estão distribuídos?
Verifique se os imóveis estão bem localizados. Também veja a sua distribuição pelas diversas regiões geográficas do país.
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6. Há concentração excessiva em alguma cidade ou estado?
Observe se os imóveis do portfólio do fundo estão concentrados em um único bairro, cidade ou estado. Verifique se há diversificação geográfica dos ativos.
Lembre-se que a diversificação geográfica protege o fundo contra eventuais problemas de arrefecimento de uma economia local, por exemplo.
7. O fundo tem boa governança?
Analise as práticas de governança corporativa do Fundo Imobiliário. Para isso, leia o regulamento e demais documentos disponibilizados no site de Relações com Investidores.
8. Qual o valor de mercado do Fundo?
Avalie o valor de mercado do Fundo Imobiliário. Para calcular o valor de mercado de um FII basta multiplicar o número de cotas por sua cotação.
9. Quais são as taxas cobradas? Quais os percentuais?
Se informe quais são as taxas cobradas pelo fundo, qual seu percentual e sua forma de incidência. Existem diversos tipos de taxas que são geralmente cobradas, tais como: Administração, Performance, Gestão, Gerenciamento e de consultoria.
10. Qual o Dividend Yield médio sustentável?
Houve algum pagamento excepcional? Não se deixe enganar. Analise qual foi o valor do dividendo mensal pago nos últimos 12 meses (pelo menos).
11. Qual a relação Preço por Valor Patrimonial (P/VP)?
Este é um indicador de destaque na análise dos fundos imobiliários. Compare o preço de mercado (cotação) da cota com o seu valor patrimonial.
Se essa divisão for menor do que 1 significa que o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial. Nesse quesito, poderíamos dizer que o fundo estaria sendo negociado com um desconto.
Porém, se essa divisão for maior do que 1, significa que o fundo está sendo negociado acima do seu valor patrimonial. Dessa forma, poderíamos dizer que o fundo estaria sendo negociado com um ágio.
12. Quais as taxas de vacância do Fundo?
Observe qual a taxa de vacância do fii. Essa taxa é medida pelo percentual de imóveis (ou espaços) que não estão sendo locados.
13. Os relatórios Gerenciais do fundo são transparentes e de qualidade?
A leitura do relatório gerencial do fundo é de extrema importância. Veja se eles são transparentes, se contém todas as informações relevantes e se são de qualidade. Verifique também se eles estão sendo tempestivamente divulgados no site de Relações com Investidores.
Para auxiliá-lo em seu dia a dia, disponibilizamos abaixo uma versão resumida do nosso Checklist Completo para Download, em PDF:
São critérios básicos, mas de extrema importância, para auxiliá-lo com facilidade a selecionar os melhores Fundo Imobiliários.
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Para aprender mais sobre o assunto assista o vídeo abaixo, 5 Passos para escolher um Fundo Imobiliário.
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Equipe Sago Investimentos
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