Falaremos tudo o que você precisa saber sobre os Fundos Imobiliários Monoativos antes de investir neste tipo de ativo. Veja o que são, as suas vantagens, riscos, como investir, e descubra se Vale a Pena.
Neste artigo falaremos tudo o que você precisa saber antes de investir em Fundos Imobiliários Monoativos, e também apresentaremos uma lista completa de todos os Fiis desta classificação negociados em nossa bolsa de valores.
Os Fundos de Investimentos Imobiliários são um veículo coletivo, constituídos sob a forma de condomínio fechado, criados pela Lei nº 8.668/93. Eles são divididos em cotas negociadas na bolsa de valores (B3), e tem uma gestão profissional que aplica os recursos do fundo no mercado imobiliário.
Esses fundos podem ser tanto monoativos quanto multiativos.
O que são os Fundos Imobiliários Monoativos?
De forma resumida, os Fundos Imobiliários Monoativos, também chamados de mono-imóveis, são os Fiis que possuem um único ativo em sua carteira. Dessa forma, eles concentram a alocação dos seus recursos financeiros em um único ativo.
Esses fundos investem os seus recursos em um único imóvel, como por exemplo: shopping, hotel, universidade, torre comercial, galpão logístico.
Consequentemente, a renda desse tipo de FII é oriunda apenas de um imóvel.
Uma característica importante a ser considerada pelos investidores é a ausência de diversificação no portfólio dos fundos monoativos. O capital desses fundos é concentrado em um único imóvel, o que eleva o seu risco consideravelmente.
Neste tipo de Fii, não há um portfólio de investimentos diversificado. Dessa forma, há um maior risco inerente a essa tipo de fundo imobiliário.
Por esse motivo, no mercado financeiro, a procura por esse tipo de fundo imobiliário está cada vez menor. Eles estão perdendo espaço na bolsa de valores para os fundos multi-ativos, detentores de um portfólio de investimentos diversificado.
Por existirem diversas opções de Fiis mais seguras para os investidores, a tendência é de redução cada vez maior dos fundos monoativos listados na B3.
Qual a Diferença entre Fundo Monoativo ou Multiativo?
Existem fundos imobiliários que concentram a aplicação dos seus recursos em um único ativo, e outros que buscam diversificar os seus investimentos.
Dessa forma, como já apresentado, os fundos que investem os seus recursos de sua carteira em apenas um imóvel são os denominados de monoativos, ou mono-imóveis. Neste caso, há concentração de portfólio.
Já os fundos que aplicam os seus recursos em dois ou mais imóveis, diversificando a sua carteira de investimentos, são os denominados de multiativos, ou multi-imóveis. Dessa forma, observa-se diversificação de portfólio.
É importante ressaltar que apesar dos fundos monoativos deterem apenas um único ativo em sua carteira, eles podem ter um ou mais inquilinos.
Tipos de Fundos Monoativos: Mono-inquilino ou Multi-inquilino
Os Fundos Imobiliários Monoativos podem ser do tipo Mono-inquilino ou Multi-inquilino.
No caso dos Fundos Mono-inquilino, ou mono-locatário, o imóvel é locado para apenas um único inquilino. Então, o seu Portfólio é composto por um único ativo e um único locatário. Por exemplo: Um galpão logístico alugado para uma grande empresa de varejo.
Já no tipo Multi-inquilino, ou multi-locatário, o imóvel do fundo monoativo é locado para mais de um inquilino. Neste caso, o seu Portfólio é composto por um único ativo, e dois ou mais locatários. Por exemplo: Um Shopping Center, onde cada espaço é alugado para um lojista diferente.
Destaque-se que no caso de um Fundo Imobiliário Monoativo detentor de um grande Shopping Center, poderiam existir centenas, ou até mesmo milhares, de locatários.
Em uma escala de risco, os Fundos Monoativos Multi-inquilinos tem um grau menor risco do que os Fundos Mono-inquilinos.
A renda dos Fundos com vários inquilinos não depende apenas de um locatário, reduzindo o grau de risco de vacância e inadimplência.
Dessa forma, em relação a renda, os fundos mono-imóveis podem ter uma única fonte de renda, proveniente de um locatário, ou múltiplas fontes de renda, oriunda de diversos locatários. No entanto, todas são originadas pelo mesmo imóvel.
Geralmente, no mercado financeiro, em função do maior risco envolvido, os fundos monoativos e mono-locatários são os mais voláteis. Ou seja, as suas cotações tendem a oscilar bem mais, tanto para cima, quanto para baixo.
Qual o Objetivo dos Fundos Monoativos?
Os fundos monoativos são uma maneira simples, e prática, de investir em um imóvel.
Eles tem o objetivo de juntar diversos investidores para aplicar os seus recursos em um único ativo, de forma a obter renda com a sua exploração, locação, ou negociação.
É um veículo que permite o acesso ao mercado imobiliário por meio do mercado financeiro até mesmo aos pequenos investidores, que no mercado tradicional não teriam o capital necessário para comprar um imóvel, por exemplo.
Na teoria, por serem detentores de apenas um ativo, são mais simples de serem analisados, e podem ser compreendidos pelos pequenos investidores de forma mais intuitiva.
Como Funciona um FII Monoativo?
Os Fundos Imobiliários Monoativos funcionam basicamente como os demais fundos imobiliários, e também tem que seguir as mesmas regras e legislações.
Dessa forma, nos moldes dos demais Fiis, eles foram criados pela Lei nº 8.668/1993 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/2008.
Eles também tem cotas negociadas em bolsa e devem distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro auferido (segundo o regime de caixa), com base no seu balanço semestral.
Dessa forma, a diferença entre um Fundo mono-imóvel, e os demais, é basicamente a ausência de diversificação em seu portfólio, o que eleva o seu risco de vacância e inadimplência.
Relação dos Fundos Imobiliários Monoativos
Veja a relação completa de todos os Fundos Imobiliários Monoativos negociados em Bolsa de Valores (B3).
Código do FII | Setor |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Outros | |
Híbrido | |
Shoppings | |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Hospital | |
Shoppings | |
Shoppings | |
Hospital | |
Hospital | |
Lajes Corporativas | |
Híbrido | |
Logística | |
Logística | |
Shoppings | |
Shoppings | |
Logística | |
Lajes Corporativas | |
Shoppings | |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Logística | |
Shoppings | |
Lajes Corporativas | |
Lajes Corporativas | |
Fonte: fundsexplorer | (Dados extraídos em 10/2022) |
Tipos de Gestão dos Fundos
Os Fundos Imobiliários podem ser de gestão ativa ou de gestão passiva.
De forma geral, a gestão ativa busca o crescimento do fundo e a geração de mais retorno aos seus cotistas. O gestor atua de forma mais ativa, realizando mais negociações, com maior liberdade, no intuito de alcançar a otimização dos ganhos do fundo.
Dessa forma, fundos de gestão ativa tendem a remunerar mais o gestor, e cobram maiores taxas.
Já os Fundos Imobiliários de gestão passiva visam basicamente a manutenção e preservação do imóvel. Então, esse tipo de fundo tende a remunerar menos o trabalho do gestor, e consequentemente, cobram menores taxas.
Vantagens dos Fiis Monoativos
Os Fiis monoativos contam basicamente com as mesmas vantagens dos fundos multi-ativos, com exceção da diversificação e do grau de risco. Elencamos abaixo as principais vantagens desses fundos:
Renda Mensal;
Baixos Custos Transacionais;
Gestão Profissional;
Valor da Cota acessível;
Benefícios Tributários;
A Análise tende a ser mais simples e intuitiva para o pequeno investidor;
Demanda uma equipe menor para administrar o fundo;
Potencial de retorno acima da média.
Riscos dos Fiis Monoativos
É indispensável que o investidor conheça os riscos dos fundos imobiliários mono-imóveis antes de tomar a decisão de alocar o seu capital neste tipo de investimento. Dessa forma, listamos abaixo os principais riscos:
Concentração de portfólio em um único ativo;
Maior Risco de Vacância;
Maior Risco de Inadimplência;
Receita do Fundo pode ir a zero em algumas situações, principalmente nos mono-inquilinos;
Ausência de Diversificação;
Maior Volatilidade no Mercado Financeiro;
Risco de Danos (Fenômenos da Natureza, incêndio etc);
Alta dependência da Economia da Região;
Alta correlação com o Mercado Imobiliário Local;
Risco inerente ao imóvel e a sua localização;
Despesas administrativas do fundo diluídas apenas em um ativo;
Potencial para perdas acima da média.
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Como Investir em Fundos Monoativos?
Comprar ou vender um Fundo Imobiliário Monoativo é um procedimento operacional muito simples.
O primeiro passo, e mais importante, é analisar as opções disponíveis destes fundos para verificar se existe algum Fii monoativo adequado ao seu perfil de investidor e estratégia de investimentos.
Analise todas as vantagens e desvantagens de investir em um FII Monoativo. Estude todos os riscos envolvidos no investimento, e posteriormente, determine o percentual de sua carteira (compatível ao risco) para ser alocado neste tipo de Fii.
Para ajudar você nesta tarefa de análise leia o nosso artigo “Checklist Completo: Passo a Passo de como analisar um Fundo Imobiliário (FII)” e baixe o nosso checklist.
E para aprender todos os passos para investir na bolsa de valores, do zero, veja o nosso artigo “Como Investir na Bolsa de Valores: Passo a Passo para Iniciantes."
Em seguida, basta transferir o dinheiro para a sua corretora de confiança e acessar o home broker para realizar a operação de compra ou de venda.
O procedimento é o mesmo para todos os tipos de fundos imobiliários. Você deve digitar o código do fundo imobiliário monoativo que deseja negociar, informar a quantidade de cotas, preço e confirmar a operação.
Vale a Pena Investir em Fundos Imobiliários Monoativos?
No mercado financeiro, no que concerne a alocação de recursos e a tomada de decisão, para qualquer investimento, a melhor alternativa sempre dependerá de diversos fatores.
Neste caso específico, ao avaliar a possibilidade de se investir em um Fii monoativo, o investidor deve considerar o custo de oportunidade (alternativa que abrirá mão) de se investir em fundos imobiliários com um portfólio diversificado e de menor grau de risco.
O investidor também deve estudar e avaliar todos os riscos e os benefícios relacionados aos Fiis mono-imóveis. Ressalte-se que elencamos os principais deles neste artigo.
Também vale relembrar que os fundos imobiliários monoativos são caracterizados pela ausência de diversificação. Dessa forma, se ocorrer algum problema com o imóvel ou com o inquilino (no caso de mono-inquilino), isso poderia comprometer de forma considerável a geração de renda do fundo.
Nesse sentido, para valer a pena abrir mão de um investimento mais seguro, seria necessário algum benefício adicional, tal como um maior retorno potencial, ou um desconto no preço dos fundos monoativos, a fim de torná-los uma opção de investimento mais interessante.
Então, considerando os riscos envolvidos, durante essa etapa de avaliação, é importante que o investidor seja prudente, respeite o seu perfil de risco, e a sua estratégia de investimentos.
No caso de decidir investir em Fiis mono-imóveis, procure escolher um bom fundo, detentor de um imóvel de maior qualidade, e destine um percentual adequado de sua carteira.
Neste ponto, analise cautelosamente a qualidade e a localização do imóvel. Também não deixe de avaliar a situação financeira do(s) inquilino(s) e verificar o(s) respectivo(s) contrato(s).
Ou seja, é essencial avaliar a qualidade do imóvel, a sua localização, a economia da região, e os contratos de locação.
Na teoria, a análise dos investimentos em fundos monoativos seria mais simples e mais fácil de compreender, aumentando a sensação de segurança do pequeno investidor. Esses fundos, por serem detentores de apenas um ativo, tendem a aproximar de forma mais emocional o investidor mais inexperiente.
Dessa forma, no que concerne aos fundos monoativos, é importante tomar bastante cuidado com o sentimento de conforto e pertencimento, em detrimento de uma análise plenamente racional.
Para finalizar, conforme já adiantamos no início deste artigo, é importante reforçarmos que no longo prazo, com o crescimento do mercado financeiro de fundos imobiliários, a tendência é que os fundos mono-imóveis deixem de existir.
A demanda por esse tipo de Fii tende a cair ao longo do tempo. Eles podem ser incorporados por outros fundos, ou fundidos.
Além disso, também há a possibilidade deles realizarem eventos de subscrição, se capitalizarem por meio da emissão de novas cotas, e adquirirem mais ativos, tornando-se assim, fundos multi-ativos.
Então, na dúvida, principalmente se estiver iniciando a sua jornada de investimentos no mercado financeiro, busque sempre analisar e estudar os fundos mais seguros e diversificados.
Destaque-se que este artigo não se trata de uma recomendação de investimento em qualquer fundo imobiliário ou ativo do mercado financeiro.
Para aprender a estruturar uma carteira de investimentos diversificada, recomendamos a leitura de nosso artigo sobre asset allocation.
Veja o vídeo “Fundo MONO ATIVO vale a pena? Ele cresce junto do mercado? | com Jacinto Santos” no canal do YouTube do Professor Baroni.
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Sago Investimentos
DISCLAIMER: Esse artigo não se trata de recomendação de compra ou de venda de nenhum Fundo Imobiliário, ou de qualquer ativo do mercado financeiro. Esse conteúdo representa apenas a nossa opinião sobre investimentos e o mercado financeiro. O escopo dessa série de artigos é estritamente educacional, e tratam-se de simulações de investimentos. Destaque-se que os nossos artigos podem conter links de afiliados. É importante ressaltar que só recomendamos produtos ou serviços que confiamos e que agreguem valor aos leitores.
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